房地产市场新政下的“收储”与“以购代建”：利弊权衡与未来趋势
元描述: 本文深入探讨了房地产市场新政中的"收储商品房"与"以购代建"模式，分析其背后的逻辑、利弊以及未来发展趋势，并结合专家观点和案例，为读者提供全面、客观的信息。
引言:
近年来，中国房地产市场经历了快速发展，但也面临着诸多挑战，包括库存压力、房价波动以及保障性住房供需矛盾等。为应对这些挑战，政府出台了一系列政策，其中"收储商品房"和"以购代建"模式成为近年来备受关注的新举措。本文将深入探讨这两种模式的运作机制、优缺点以及未来可能的发展方向，并结合实际案例和专家观点，为读者提供更全面、更深入的了解。
一、 从“商品房收储”到“以购代建”：政策背景与发展趋势
1.1 “商品房收储”模式：缓解库存压力，增加保障性住房供给
“商品房收储”是指地方政府组织当地国企从开发商手中收购已建成但未售出的商品房，将其改造或直接用于保障性住房建设。此模式的提出，主要是为了缓解房地产市场库存压力，增加保障性住房供给，并为开发企业提供资金支持。
1.1.1 政策驱动:
- 市场库存压力： 随着房地产市场调控政策的不断收紧，部分开发商资金链紧张，库存积压严重，导致资金周转困难，甚至出现烂尾项目。
- 保障性住房缺口： 随着人口流动和城市化进程的加速，保障性住房的需求日益增长，但供给不足，导致部分群体住房条件难以得到保障。
- 金融政策支持： 中国人民银行明确设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。
1.1.2 案例分析:
- 深圳市安居集团: 深圳市安居集团有限公司拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
- 河南新乡、山东烟台: 两地已出台政策鼓励国企收储已建成未出售商品房，以缓解市场库存压力。
1.2 “以购代建”模式：灵活高效，拓展保障性住房建设路径
“以购代建”是指政府通过收购市场上已建成的商品房，将其改造成保障性住房，从而减少新建项目的建设周期和成本，提高保障性住房建设的效率。
1.2.1 优势与劣势:
- 优势： 能够快速增加保障性住房供给，缓解住房紧张问题，并有效利用现有资源，减少土地资源消耗。
- 劣势： 需要政府投入大量资金，可能导致财政压力增加，同时需要考虑收购价格的合理性，避免政府资金浪费。
1.2.2 案例分析:
- 广州新塘镇: 增城区新塘镇拟采用购买市场化商品房作为广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）的安置房源，房源交易单价以成本法的评估方式确定。
1.3 未来发展趋势: “商品房收储”与“以购代建”将成为保障性住房建设的重要手段
- 政策支持力度不断加大: 预计未来国家将继续加大对“商品房收储”和“以购代建”模式的支持力度，出台更多激励政策，推动相关工作的顺利开展。
- 市场参与主体多元化: 除了政府和国企，未来可能会出现更多民营企业参与到“收储”和“以购代建”项目中，形成更加多元的市场格局。
- 模式创新不断涌现: 随着实践经验的积累，未来可能会出现更加灵活、高效的“收储”和“以购代建”模式，以更好地适应不同城市的实际情况。
二、 “商品房收储”与“以购代建”模式的利弊分析
2.1 优势分析:
- 缓解市场库存压力： 通过收储，可以帮助开发商去化库存，缓解资金压力，避免出现烂尾项目，稳定市场预期。
- 快速增加保障性住房供给： 利用已建成房屋改造成保障性住房，能够快速增加供给，满足不断增长的保障性住房需求。
- 降低保障性住房建设成本： 与新建项目相比，收储和以购代建可以有效降低建设成本，提高资金利用效率。
- 提升保障性住房质量： 通过收储和以购代建，可以利用市场上已建成的商品房，其质量相对更有保障，避免新建项目出现质量问题。
2.2 劣势分析:
- 收购价格谈判难度大： 收购价格的确定需要多方协商，涉及政府、国企、开发商等多个利益主体，谈判过程可能较为复杂。
- 资金投入较大，财政压力增加： 政府需要投入大量资金用于收购和改造，可能会增加财政负担，需要谨慎考虑资金来源。
- 可能存在供需错配： 如果收储的房屋类型和规模与保障性住房需求不匹配，可能会导致资源浪费，影响政策效果。
- 存在道德风险： 需要严格监管，防止“收储”和“以购代建”项目出现贪污腐败等问题，确保项目资金的合理使用。
三、 关键词：商品房收储
3.1 商品房收储的流程和关键环节
3.1.1 流程:
- 房源征集: 政府或国企发布公告，向市场征集符合条件的商品房。
- 房源评估: 对征集到的房源进行评估，包括房屋质量、价格、位置等方面。
- 价格协商: 与开发商进行价格协商，确定收购价格。
- 签订协议: 签署收储协议，明确交易双方权利义务。
- 资金支付: 政府或国企支付收购款项。
- 房屋交付: 开发商将房屋交付给政府或国企。
- 改造或使用: 政府或国企对房屋进行改造或直接用于保障性住房。
3.1.2 关键环节:
- 房源评估: 需要制定科学的评估标准，确保评估结果的公正性和准确性。
- 价格协商: 需要综合考虑市场情况、开发商的资金需求、政府的财政承受能力等因素，确定合理的收购价格。
- 资金来源: 需要保障资金来源，确保收购资金能够及时到位。
- 后续管理: 需要制定完善的管理制度，确保收储房屋能够得到有效利用。
3.2 商品房收储的法律法规
- 《中华人民共和国土地管理法》: 规定了土地使用权的取得、转让、收回等相关法律原则。
- 《中华人民共和国房地产管理法》: 对房地产开发、交易、管理等方面进行了详细规定。
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》: 对城市房地产开发、建设、管理等方面进行了规定。
- 《保障性住房建设管理条例》: 对保障性住房的建设、管理、分配等方面进行了规定。
四、 常见问题解答
1. 收储价格如何确定？
收储价格的确定需要综合考虑市场情况、开发商的资金需求、政府的财政承受能力等因素，可以参考市场评估价、成本法评估价等方式进行确定。
2. 收储的资金来源是什么？
收储资金来源主要包括政府财政资金、国有企业自筹资金以及金融机构贷款等。
3. 收储后如何进行房屋改造？
收储后的房屋改造需要根据实际情况进行，例如需要进行消防改造、设施完善等，确保房屋满足保障性住房的居住条件。
4. 收储的房屋如何分配？
收储的房屋需要根据当地保障性住房的分配政策进行分配，例如优先分配给低收入家庭、困难群体等。
5. 收储模式的风险有哪些？
收储模式的风险主要包括收购价格过高、资金来源不足、房屋质量问题、管理效率低下等。
6. 未来“收储”模式会如何发展？
预计未来“收储”模式将更加完善，政府将制定更明确的政策，国企将更加积极参与，金融机构将提供更多资金支持，市场参与主体将更加多元化。
五、 结论
“商品房收储”和“以购代建”模式是房地产市场新政的重要组成部分，也是解决保障性住房供需矛盾、稳定房地产市场的重要手段。但同时也面临着收购价格谈判难度大、资金投入较大、可能存在供需错配等挑战，需要政府、企业、金融机构等多方共同努力，才能更好地发挥其作用。未来，随着政策的完善、市场的成熟以及技术的进步，相信“商品房收储”和“以购代建”模式将在保障性住房建设中发挥越来越重要的作用。
